В сетях загородного строительства.

Ускользающий формат.

Если у человека, живущего в США, возникает необходимость на пару дней поехать в другой город, то ему совсем не обязательно “готовить почву” для визита: искать в Интернете описания отелей, уточняя, что именно “включено”, а что нет или справляться о площади стандартного номера. В любом аэропорту или ж/д станции достаточно открыть “Жёлтые страницы” и найти телефонный номер отеля, входящего в крупную сеть, такую как Holiday Inn или Hilton. Стандартные номера и цены, сервис, инфраструктура отеля, полотенца с логотипами и одеяло на кровати, откинутое под определённым углом – всё это легко узнаваемо и предсказуемо, а, значит, никаких неприятных неожиданностей и полная предсказуемость.

Примерно так же могло бы выглядеть описание сетевых посёлков. “Суть сетевых поселков заключается в едином бренде, архитектурном решении, составе и характеристиках объектов жилой зоны, перечне услуг и правил продаж. При этом поселки могут располагаться по различным шоссе и иметь небольшие различия в характеристиках объектов недвижимости (площадь дома, площадь участка и т. д.)”, - такое определение новому формату загородной недвижимости  дала в одном из интервью Мария Литинецкая, исполнительный директор риэлтерской компании Blackwood.

Но… под это определение полностью не попадает ни один из реализованных проектов, хотя признаки сетевого проекта есть у некоторых существующих посёлков. Примеры, которые чаще всего приводят риэлтеры – это проект компании “Инком” - элитные коттеджные посёлки, объединённые под брендом Villagio Estate, а также посёлки Vitro от компании “Парк Групп”. Посёлки Villagio Estate расположены на одном пятне застройки (29 километр Новой Риги) и объединены общей инфраструктурой. Данное обстоятельство, а также архитектурное своеобразие каждого посёлка не позволяет назвать их в полной мере сетевым проектом. Единой для всех посёлков Vitro является служба эксплуатации, осуществляющая полный гостиничный сервис по установленным компанией стандартам – инновация “Парк Групп”. Сами же посёлки, несмотря на то, что все они позиционируются в  бизнес-классе, разительно отличаются друг от друга. Ещё один пример – “Барвиха-Club” и “Барвиха-Village” от компании “МИЭЛЬ-недвижимость”, однако в данном случае целесообразнее говорить не о сетевом проекте, а о продвижении на рынок единого бренда.

Самое интересное состоит в том, что опыта создания полноценных сетевых посёлков нет и у зарубежных девелоперов, хотя там часто применяются типовые проектные решения. Так есть ли смысл вообще говорить о сетевых посёлках в данном ключе?

В поисках конкурентных преимуществ…

В первой половине прошлого года девелоперская компания “Русстройтрест - строительные инвестиции” анонсировала сразу три сетевых проекта: сетевые посёлки комфорт-класса под брендом “Изюм”, бизнес-класса – под брендом “Сибарит”, а также сеть урбанизированных посёлков “Три кантона”. Начало реализации проектов запланировано на этот год, а к 2012 году в каждую сеть войдёт по 3 посёлка.

“Мы посчитали логичным, выбрав наиболее оптимальное сочетание компонентов, сформировать для каждого ценового и функционального сегмента своего рода “стандарт”, на базе которого мы собираемся развивать сети”, - отмечает Дмитрий Гусев, генеральный директор компании “Русстройтрест - строительные инвестиции”. Что входит в понятие “Стандарт сети”? Это единый для каждой сети бренд, архитектурно-функциональное решение, состав и характеристики объектов жилой зоны, объекты инфраструктуры, услуги, правила обслуживания, а также единые условия продаж. Посёлки в рамках одной сети будут находиться в разных направления от Кольцевой и отличаться друг от друга по количеству коттеджей и их площади. Такой подход к загородному строительству вполне соответствует определению сетевых посёлков, данному Марией Литинецкой.

Итак, искомый формат загородной недвижимости на отечественном рынке найден. Но какие преимущества сетевые проекты дают девелоперам, и можно ли выиграть от покупки коттеджа в сетевом посёлке?

Главным преимуществом является оптимизация расходов девелопера на всех этапах реализации проекта. “Чтобы сформировать максимально привлекательный для потребителя продукт в рамках данного ценового сегмента, необходимо сделать идеальными все компоненты проекта и его позиционирования”, - обозначает концепцию сетевых посёлков Дмитрий Гусев.

Всё начинается с проектной документации. Практика строительства коттеджей по 1-2 типовым проектам в рамках одного посёлка существует давно: такое решение позволяет значительно сократить расходы на этапе проектирования. А если речь идёт о 2-3 посёлках, то проектные документы для всех, кроме первого, не стоят практически ничего, исключая издержки на модификацию проектов в соответствии с особенностями земельных участков. Но и эти траты можно свести к минимуму. К примеру, “Стандарт сети”, разработанный “Русстройтрест - строительные инвестиции”, устанавливает жёсткие требования к земельным участкам под строительство сетевых посёлков. Суть в том, чтобы участки максимально соответствовали потребностям проекта и были похожи друг на друга. Несмотря на то, что найти такие участки не всегда просто, этот подход позволяет свести затраты на изменения проекта к минимуму. Кстати, унификация касается не только проектов коттеджей, но и инфраструктурных объектов.

Следующая статья экономии - использования стандартного набора строительных материалов, что позволяет осуществлять их закупку крупным оптом по выгодным условиям.

Снижение издержек связано не только с проектированием и строительством, но и с продвижением сетевых посёлков на рынке. Это обусловлено тем, что девелопер тратит средства на продвижение единого бренда, а не на рекламу каждого посёлка в отдельности. Таким образом, успешное продвижение первого посёлка в рамках сетевого проекта означает автоматическое продвижение всех остальных. В последствии у потенциальных покупателей складываются представления о бренде, а значит, новые посёлки уже известны и востребованы, и девелоперу остаётся только назвать место их нахождения.  
Что касается выгоды для покупателей, то все названные выше причины позволяют девелоперу снизить себестоимость проекта, что ведёт за собой снижение конечной стоимости коттеджей. Итак, первое преимущество – это более доступная цена квадратного метра в сетевом посёлке.

Следующее преимущество связано с тем, что потенциальный покупатель, которому нравится коттедж в сетевом посёлке, получает возможность выбрать подходящее направление от Москвы. И даже 3 разных шоссе для небольшой сети –  хороший выбор.

И, наконец, последнее преимущество – это “предсказуемость”. Как и в случае с номером в отеле потенциальный покупатель дома в сетевом посёлке заведомо рассчитывает на определённую стоимость, условия покупки, характеристики дома и участка, и его ожидания будут полностью оправданы.

Что касается недостатков классического сетевого посёлка, то главный из них – это стандартные проектные решения. Однако, по словам Дмитрия Гусева: “Следование архитектурному стилю отнюдь не означает, что все дома и все поселки одной сети будут абсолютно одинаковыми”.

Размышления о будущем.

Учитывая тот факт, что сетевые посёлки – это новый формат на рынке загородной недвижимости, возникает вопрос о перспективах его развития. Некоторые эксперты говорят о возможности реализации сетевых проектов во всех ценовых категориях, ссылаясь на опыт Villagio Estate, а также “Барвиха-Club” и “Барвиха-Village”. Но, как уже отмечалось ранее – это в большей степени “брендовые”, а не сетевые посёлки. Если же создавать сеть, полностью попадающую под определение Марией Литинецкой, в сегменте элитного загородного жилья, то коттеджи вряд ли будут пользоваться популярностью у потенциальных покупателей, которые больше ценят эксклюзивные решения. У каждого из них собственное видение идеального дома: стандарты здесь неуместны, а преимущества сетевых посёлков практически сводятся к нулю.

Таким образом, оптимальной нишей для реализации сетевых проектов является эконом- и бизнес-класс. Необходимо отметить, что эконом-класс приведён здесь не в классическом его понимании, а как переходное звено между эконом- и бизнес-классом, для классификации которого больше подходит понятие “комфорт-класс”. По многим характеристикам коттеджи комфорт-класса не уступают домам бизнес-класса, исключая меньшую площадь и большую удалённость от МКАД. Что касается расстояния от Кольцевой, то, к примеру, посёлки сети “Изюм” будут находиться за 40 километром, однако, вполне возможно строительство сетевых посёлков данного класса в пределах комфортной для проживания зоны.

Но почему не эконом-класс? Это связано с тем, что строительство посёлков эконом-класса для девелоперов просто нерентабельно, а обеспечить себестоимости одного дома ниже 230—250 тысяч долларов невозможно даже в рамках сетевого проекта. Учитывая ещё и тот факт, что предложение коттеджей эконом-класса в комфортной для проживания зоне практически отсутствует, дом комфорт-класса в сетевом посёлке, стоимостью от 300 тысяч долларов может стать очень хорошей альтернативой для потенциальных покупателей.

Что касается сетевых посёлков бизнес-класса, то по ряду преимуществ, среди которых доступные цены, они обладают высокой конкурентоспособностью по сравнению с другими проектами. Однако на данном этапе это только прогнозы, говорить об определённых тенденциях можно будет только с появлением на рынке других сетевых проектов.

Текст: Роман Ильягуев