Прописка за городом

Проблема, которой не было

Эксперты констатируют: коттеджная недвижимость в Подмосковье остается одним из самых стабильных сегментов рынка. Сегодня в окрестностях Москвы зарегистрировано более 550 поселков, причем более половины заселено. Цифра говорящая. Здесь фактически отсутствует вторичный рынок. Не мудрено, такой формат недвижимости, как коттеджный поселок, обрел популярность только в последние несколько лет.
За короткое время коттеджные поселки украсили ландшафт Подмосковья. Можно сказать, что Москва, уставшая от собственной перегруженности и перенаселенности, как будто сама потянулась на «природу», на бескрайние просторы своих прекрасных окрестностей. На озерные берега, в тихий лес, на широкие луга. И по соседству с покосившимися конструкциями времен неустроенного социализма, выросли поселки или, лучше сказать, мини-городки – оазисы комфорта и благополучия.

Но, как известно, рост без проблем не бывает. Одна из них – юридическая, и связана она с вопросами получения постоянной прописки в Подмосковье. Это касается очень многих, кто решил жить в своем уютном гнездышке круглый год, оставив за Москвой единственную, прикладную, функцию – место работы. Как не попасть впросак и, будучи обладателем люксовой недвижимости.

Напомним, прописка (в соответствии с сегодняшними законами она называется «Постоянная регистрация»)- институт, оставшийся в наследство от Советского времени. Прописка - не просто запись в паспорте. Это признание вас как гражданина Российской Федерации, со всеми правами и обязанностями. Перефразируя старую истину, без прописки – ты не человек.

Соль земли

Как всегда, в России, все упирается в землю. Точнее, в ее категорию. Если ваша недвижимость стоит на земле сельскохозяйственного назначения, то дом, в котором вы живете считается сезонным жилищем. Каким бы роскошным и надежным не был ваш дом, юрист определит его лишь как «жилое строение». Это не дом – дача, предназначенная для временного, а непостоянного проживания. Другое дело, если земельный участок, на котором возведен ваш неповторимый «Версаль», определяется как земля под индивидуальное жилищное строительство или земля населенных пунктов. В этом случае можете быть уверены: вы живете в настоящем «жилом доме», в котором имеете право жить круглогодично. «Версаль» имеет почтовый адрес, ваш дом значится в документах БТИ, как жилой, а вы сами определимы в пространстве и, следовательно, доступны. В этом случае почтовый адрес вашего коттеджа будет адресом постоянной регистрации.

Простой совет. Решив перебраться от московского шума и суеты в уютную загородную резиденцию - неважно, сданную уже в эксплуатацию или только возводимую – начните беседу с застройщиком с главного. С категории земли. Этот вопрос – один из первых и в телефонных переговорах. Риэлторы обязаны дать исчерпывающий ответ на него.

Другое дело, что большинство участков, выделяемых под коттеджную застройку, относятся к категории земель сельхозназначения. И перевести эту категорию в более «стабильную» - землю под индивидуальное жилищное строительство - непросто. Перевод земли в другую категорию должен быть достаточно обоснован, к тому же есть определенные ограничения на подобную операцию. И главное, стоимость земли при переводе ее из одной категории в другую изменяется.

Вот вкратце практикуемый механизм обретения постоянной регистрации в коттеджном поселке.
Предположим, что земля, на которой построен ваш поселок - назовем его «Зеленый Бор», - относится к категории сельскохозяйственного назначение. В этом случае надо вспомнить о принципах коллективизма, и, последовав совету классика, взяться за руки. Жители поселка «Зеленый Бор» устраивают собрание, на котором решают объединиться в так называемое некоммерческое партнерство. Некоммерческое партнерство «Зеленый Бор» регистрируется как юридическое лицо, получая юридический адрес, расчетный банковский счет и, естественно, полномочия официально представлять интересы коллектива в коридорах и кабинетах власти.

Руководящим органом некоммерческого партнерства выступает общее собрание. Это коллегиальный орган, принимающий коллективные решения в интересах большинства. Общее собрание избирает Председателя, человека активного, опытного и пробивного. Как правило, эта роль блистательно исполняют бывшие военные, вышедшими в запас или уволившиеся со службы офицеры. Майоры, лучше полковники. Чиновники их очень уважают. Они прекрасные организаторы, и их энергии можно позавидовать.
Собрание избирает Правление. Оно контролирует работу Председателя, и практика показывает, что эта мера далеко не лишняя. Наличие контроля удерживает некоторых особо ретивых Председателей от злоупотребления в хозяйственной деятельности, которые – увы, увы – пока не редки. Также желательно сформировать Ревизионную комиссию, куда, как правило, входят опытные бухгалтеры и юристы. Итак, костяк нашего некоммерческого партнерства создан. Все четко, иерархия отношений прописана. Председатель, как выборное лицо, полностью подотчетен общему Собранию. Он выступает от лица Общего Собрания и представляет его коллективные интересы.

Штамп в паспорте

На повестку дня Общего собрания выносится, среди прочих, вопрос о предоставлении почтовых адресов домам, в которых проживают участники Общего Собрания. Собственно, обретение этого заветного почтового адреса с индексом, и – главное – с названием улицы и номера дома и будет означать вашу постоянную прописку. По месту жительства - в коттеджном поселке «Зеленый Бор». С этим официальным запросом Председатель обращается в районную Администрацию. Несмотря на то, что формально земля относится к категории сельхозназначения, районные чиновники не вправе отказать организованным гражданам «Зеленого Бора» в удовлетворении своих законных гражданских прав.

Работники районного Аппарата спускают ходатайство «по команде» инстанцией ниже – непосредственным исполнителям. Это может быть поселковая Администрация (в советское время – поселковый Совет), в юрисдикции которого находится несколько аналогичных земельных участков.

Начинается самое интересное: поселок «Зеленый Бор» из стройплощадки превращается в мини-городок. Пока «Зеленого Бора» фактически нет – это всего лишь отдельные дома и дороги, соответствующие Генеральному плану. Для того, чтобы бывшая стройка превратилась в оазис комфорта, дороги должны стать улицами: Центральной, Озерной, Московской. Эти названия и будут важнейшей составляющей официального почтового адреса, который будет вписан в ваш паспорт. Ваши паспортные данные и данные ваших домочадцев заносятся в домовую книгу, которая хранится у вас, как у домовладельца. Прописывайте теперь, кого хотите.

Бывает и по-другому. Известны случаи, когда в предоставлении почтового адреса нуждался всего один член поселка. Это было обычное дачное товарищество, которым в Подмосковье несть числа. Некоему пенсионеру, Ивану Петровичу, стало негде жить. В Москве в его типовой двухкомнатной квартире были прописаны его сын с невесткой и с двумя детьми. Пожилому человеку там места не нашлось, и оказалось, что ему некуда податься. Лишенный своих гражданских прав, он прожил зиму в своем подмосковном доме. Иван Петрович не мог пойти в поликлинику, не мог получить пенсию. Он медленно превращался в бомжа с крышей над головой.

Садовое Товарищество, в котором он состоял, уже было преобразовано в некоммерческое садовое партнерство. Общее Собрание приняло решение направить ходатайство в районную Администрацию о предоставлении Ивану Петровичу постоянной прописки по месту фактического проживания. Оно и было удовлетворено.

На практике бывает не все так гладко, как описано. Главное: получить постоянную прописку для граждан, которые хотят постоянно жить в Подмосковье, в собственном доме – реальность. Помните, нет непроходимых юридических преград.
Более того, сегодня крупные застройщики коттеджных поселков Подмосковья начинают решать вопросы постоянной прописки еще задолго до заселения первых жильцов. Они переводят земли сельхозпользования в категорию индивидуального жилищного строительства, создавая комфортные условия получения будущим клиентам постоянной загородной московской (точнее, подмосковной) прописки.
Похожая ситуация складывается и в ипотеке. Клиентам, обратившимся за ипотечным кредитом, задается все тот же «проверочный» вопрос – на какой категории земли стоит ваша загородная недвижимость. И если она стоит на земле сельскохозяйственного назначения, в подавляющем большинстве случаев разговор быстро прекращается. Исключений минимум, одно из них – Сбербанк. Естественно, такое положение продолжаться долго не может. Банкиры не могут смириться с невыгодной для себя ситуацией оттока клиентов. Значит, логично ждать положительных подвижек.

Текст: Дмитрий Молин