Осень за городом

Строгие цифры

Согласно данным исследования, проведённого специалистами Аналитического консалтингового центра холдинга “МИЭЛЬ”, средняя стоимость одного квадратного метра загородного жилья во втором квартале 2007 года повысилась, по сравнению с первым кварталом, не более чем на 0,6% и составила 1947$. Таким образом, в целом стоимость загородного жилья летом, по сравнению с весной, осталась прежней. Такая ценовая динамика лишь подтверждает, что цены на рынке растут циклично, а летом они временно стабилизируются. В то же время, как показывает опыт предыдущих лет, в III квартале 2007 года цены будут расти.

За аналогичный период 2006 года средняя стоимость одного квадратного метра загородной недвижимости возросла на 13,8%. В III квартале 2007 года аналитики прогнозируют рост цен на загородную недвижимость в диапазоне от 10 до 15%, в зависимости от направления от МКАД, а также от класса объектов. Другие риэлтеры говорят о повышении цен вплоть до 50% на некоторые строящиеся объекты. Основной причиной роста цен эксперты считают существенное увеличение стоимости земельных участков. С другой стороны, повышение стоимости земли умеренно отразиться на коттеджных посёлках, запуск в эксплуатацию которых намечен на осень. Другой причиной, хотя и влияющей на рынок загородной недвижимости опосредовано, является стабильный рост цен (до 1,7% в неделю) на жильё в городской черте. Если же рассматривать географию цен, то темпы увеличения стоимости загородного жилья на западном направлении, по некоторым прогнозам, будут более стремительными роста цен домов на северном и южном направлении от столицы. Следует также отметить, что ожидаемый рост цен на первичном рынке превысит рост цен на вторичном рынке загородной недвижимости.

Строим, продаём, покупаем…

По мнению экспертов, соотношение спроса и предложение в III квартале 2007 года в целом останется на прежнем уровне. На сегодняшний день на рынке преобладают предложения домов в 16-30 километрах от МКАД. В дальнейшем эта тенденция должна сохраниться. Наибольшим спросом будут пользоваться дома, стоимость которых не превышает 1 млн. долларов, то есть сегмент эконом- и бизнескласса. Учитывая это, а также тот факт, что предложение загородной недвижимости бизнескласса в большей степени способно удовлетворить существующий спрос, чем предложение жилья экономкласса, можно сделать сразу два вывода. Во-первых, темпы роста цен недвижимости экономкласса будут выше, а во-вторых, экономкласс станет более привлекательным для девелоперов. Впрочем, последнее никак не отразиться на ситуации на рынке загородной в III квартале. В свою очередь, подорожание элитной недвижимости будет обеспечено ростом стоимости земельных участков. Так стоит ли приобретать загородную недвижимость осенью или благоприятная возможность уже упущена? А может быть, необходимо просто немного повременить с покупкой.

В поисках выгоды

Единого мнения о том, когда лучше всего приобретать недвижимость за городом, среди аналитиков нет. Однако и здесь можно выявить некоторые общие закономерности рынка, которые позволяют совершить оптимальную сделку.

Прежде всего, необходимо отметить, что пик спроса на покупку загородной недвижимости наступает с середины октября и продолжается до середины декабря. После этого активность покупателей снижается до наступления весны. С начала марта и до середины июля количество сделок снова возрастает. С началом поры летних отпусков желающих приобрести загородное жильё опять становится меньше. Таким образом, можно сделать вывод, что в случае покупки загородной недвижимости в январе-феврале или июле-августе выбор подходящих вариантов, в особенности в экономклассе, где спрос значительно превышает предложение, может быть больше.

Теперь о ценах. Рынок загородной недвижимости является одним из наиболее стабильных сегментов рынка недвижимости, поэтому резкое увеличение цен для него не характерно. Однако наименьшие темпы роста стоимости домов на природе наблюдаются в конце лета, а также в середине зимы, что связано с общей стагнацией рынка. В эти периоды можно добиться от продавцов некоторых скидок и более выгодных условий рассрочки.

Впрочем, скидки, скорее всего, будут настолько символическими, что принесут покупателю в большей степени моральное удовлетворение. Как уже было сказано выше, рост цен на недвижимость в черте города не оказывает непосредственного влияние на ценообразования в сегменте загородной недвижимости. Однако очередное резкое повышение цен может привести к смене приоритетов: те, кто раньше хотел приобрести городскую квартиру, предпочтут купить загородный дом. Это вряд ли приведёт к мнгновенному увеличению цен на рынке загородной недвижимости, но в такие периоды в связи с ростом спроса продавцы становятся менее сговорчивыми.

Помимо цены, а также соотношения спроса и предложения, выбор оптимального сезона для покупки загородного дома зависит и от других факторов. В частности, зимой, несмотря на стагнацию рынка, некоторые риэлтеры не совершать сделки с загородной недвижимостью не рекомендуют. Всё дело в том, что многие недостатки участка, а иногда и самого дома скрывает снег.

Несколько иначе, чем с готовым жильём, обстоит дело с покупкой участка под застройку. Землю выгоднее всего приобретать именно осенью. Всё дело в том, что активное строительство начинается весной и замирает с наступлением холодов. Соответственно желающих купить участок в октябре-ноябре значительно меньше, чем в марте-апреле. Более того, за зиму можно решить все организационные вопросы, заказать создание проектной документации с тем, что с приходом весны начать строительство.

Учитывая всё, сказанное выше, можно сделать вывод, что сезонность на рынке загородной недвижимости выражена менее ярко, чем на рынке жилой недвижимости в черте города. Несмотря на это, совершить более выгодную покупку можно в конце лета, когда погодные условия позволяют в полной мере оценить приобретаемый дом и участок, цены на загородную недвижимость наиболее стабильны, а спрос, в связи с началом сезона отпусков, падает. Неплохим вариантом является и приобретение дома в январе-феврале, когда активность на рынке загородной недвижимости значительно снижается. Тем, кто желает приобрести дом, стоит отметить для себя и тот факт, что по оценкам экспертов, в этом году состояние рынка в начале осени не совсем обычно для этого времени года: активность покупателей ниже, чем это бывает осенью. Отчасти это связано с ожиданием скорого уменьшения процентных ставок по ипотечным кредитам. По этой причине, неплохой  выбор у покупателя есть и сейчас.

Текст: Роман Ильягуев