Цена коттеджа: 3 главных фактора.
Подмосковный рынок неоднороден – по сей день нет как единой классификации загородных объектов, так и одного общего мнения относительно престижности подмосковных направлений.
Когда речь заходит о престижных шоссе, кто-то на автомате выдает «Рублевка!», кто-то вспомнит и про Новую Ригу, а недавно представитель одного из застройщиков в приватной беседе глубокомысленно заявил: «Я точно знаю, самое престижное шоссе – Сколковское!». Одним словом, мнений пусть меньше, чем экспертов, но все же предостаточно. Попробуем с помощью участников рынка сгруппировать подмосковные направления по некоторым критериям, каждый из которых, что немаловажно, влияет на ценообразование.
Престижность трассы
«Престижность трассы – один из основных факторов, по которым можно логично разделить Подмосковье на своеобразные сегменты, – считает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин. – Так, традиционно престижны стародачные места северных направлений, а также запад: Рублевка, Новая Рига, Киевское шоссе». «Лидерами с этой точки зрения остаются Новорижское и Рублево-Успенское шоссе», – говорит директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков.
Кроме того, уточняет Лушкин, стоит отметить и Дмитровское шоссе: если раньше здесь наблюдалась умеренная цена на коттеджи, то теперь наличие «большой воды» повлияло на стоимость направления, и сегодня на Дмитровке строятся поселки высокой категории. Повышение статуса Дмитровки отмечает и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Среди элитных направлений теперь не только Рублевка, Новая Рига, но и ряд других направлений; отдельно хотелось бы отметить Дмитровское шоссе».
География предложения и спроса на элитные объекты сегодня расширяется за счет Киевского и Дмитровского направлений, дополняет руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко.
Удаленность от МКАД
«Даже на не самом престижном направлении близость к Москве играет существенную роль в ценообразовании, – напоминает Сергей Лушкин. – Хорошим примером тому является Салтыковка, расположенная на Горьковском шоссе. Это направление относительно недорогое, но в начале шоссе около МКАД недавно отремонтирована дорога, что сразу сказалось на уровне цен».
Мало того, отмечает руководитель проекта RDI Group Ирина Мошева, по степени удаленности от Москвы имеет смысл разделить Подмосковье на 2 зоны – загород и пригород. «Это вполне самостоятельные сегменты, и развиваться они будут разным образом, – считает Мошева. – Под пригородом я понимаю зону в 10 км от МКАД, под загородом – от 10 до 100 км». У покупателей же – особенно если речь идет о вторичном рынке – наибольшей популярностью сейчас пользуются дома, расположенные в 25-30 км от МКАД, считает Владислав Луцков.
Транспортная доступность
Доступность, как известно, не следует напрямую из малой удаленности от города. «Здесь важны такие параметры, как пропускная способность трассы, количество полос, скоростной режим, качество покрытия, плотность и тип заселения – все это влияет на загруженность дороги и, в конечном итоге, на привлекательность предложения в данном направлении, – поясняет Сергей Лушкин. – Например, южное направление выросло в цене за счет удобной обновленной трассы Москва-Дон, которая имеет 8 полос и предоставляет хорошую возможность добраться до столицы достаточно быстро».
Хорошая транспортная доступность обуславливает и растущую популярность Киевского и Калужского направлений, добавляет Владислав Луцков: «Так, Боровское и Киевское шоссе расширены и обновлены вплоть до района аэропорта Внуково». В целом же, тройка лидеров среди направлений с точки зрения структуры предложения сегодня выглядит, по словам эксперта, следующим образом: Киевское (16,3%), Рижское (15,9%) и Белорусское (9,9%) шоссе. Если же ориентироваться на цену (учитывается средняя удельная цена предложения), впереди с большим отрывом – Рублево-Успенское шоссе ($3311 за кв. м), затем – Киевское, Рижское и Белорусское направления ($1803, 1779, 1751 за кв. м соответственно, по данным холдинга «Миэль»).
Тенденции рынка
Напоследок окинем взглядом рынок «в целом». «Рынок загородной недвижимости сегодня – это предложения в более чем 500 коттеджных поселках (включая «вторичные продажи»), из них в новых девелоперских проектах в стадии реализации предлагается недвижимость (таунхаусы, коттеджи, земельные участки без подряда) в 196 поселках», – характеризует Подмосковье исполнительный директор компании Blackwood Марина Литинецкая. В 196 активных поселках соотношение по классам выглядит, по словам эксперта, следующим образом: 16% приходится на эконом-класс, 17% – на класс премиум, 67% – это бизнес-класс.
Что касается динамики рынка, в 1-м квартале текущего года на рынок вышло 12 новых поселков. «Всего в 2007 году ожидается выход порядка 50 поселков», – говорит Литинецкая. В их число войдут как долгожданные объекты эконом-класса (дальние дачи и таунхаусы вблизи столичных городов-спутников), так и крупные проекты («Остров Барвиха», Рублево-Архангельское, Плещеево, «Остров Истра»). Для сравнения: по данным Blackwood, в 2002 году появилось 20 новых проектов, в 2003 – 50, в 2004 – 40, в 2005 – 45, и в прошлом году – 33.
С июля «квадрат» в Москве будет стоить 110 тыс. руб.
Как отмечает Олег Репченко, прошлый год на загородном рынке ознаменовался еще и тем, что рост цен здесь впервые отстал от квартирного рынка. В то же время о стагнации или падении загородки – опять же в отличие от «жилого собрата» – речь не идет. «Рост цен в 2007-08 годах продолжится. Этому будет способствовать совокупность факторов: как повышение степени строительной готовности уже присутствующих на рынке поселков, так и удорожание затратной части новых девелоперских проектов (прокладка инженерных коммуникаций и т. д.)», – прогнозирует Нина Резниченко. Что до конкретных цифр, то, по словам Сергея Лушкина, темп роста составит в 2007-м порядка 10-15% за год. Для сравнения: по данным холдинга «Миэль», годовой рост в 2006-м был почти втрое выше (34,1%).
