Земля – ключ к жилищной проблеме
121403 November 2006
«Покупайте землю, ее больше не делают». Эта цитата из Марка Твена приобретает новое звучание, когда дело доходит до проектов национального масштаба, таких как «Доступное жилье». Именно земельный вопрос, по мнению федеральных политиков, стал камнем преткновения при реализации этой программы.
В России кончилась земля
Президентский проект «Доступное жилье» получил начало в 2004 году, когда был принят пакет из 27 законов, направленных на стимулирование одновременно спроса и предложения на рынке жилья. Спрос предлагалось стимулировать преимущественно за счет ипотеки, а предложение - снижением всевозможных издержек для застройщиков, развитием конкуренции и облегчением доступа к земельным участкам. При этом объемы строительства за пять лет должны вырасти вдвое – с существующих 40 млн. кв.м в год до 80 млн. к 2010 году.
Но проект широкого развития не получил. В первую очередь из-за того, что для такого количества жилья необходимо большое количество земли, на которой его строить. Разумеется, земли в России хоть отбавляй, но почти нет участков, физически и юридически пригодных для строительства, - с подготовленной градостроительной документацией и подведенными коммуникациями. Старые площадки с готовой инфраструктурой в доконкурсный период уже распределены между приближенными к властям застройщиками и будут застроены через два-три года, а к большинству новых площадок необходимо начинать подводить свет, тепло, воду, дороги. Соответственно, стоимость и без того недешевой земли растет, а вместе с ней растет стоимость квадратного метра, а «доступность», что неудивительно, падает.
Государство оказалось добрым
В феврале 2006 года было решено, что расходы по подведению коммуникаций, которые до сих пор лежали на инвесторе-застройщике, лягут на плечи государства. Новый Градостроительный кодекс обязал муниципалитеты предоставлять землю под застройку уже в готовом виде со всей необходимой инфраструктурой. Но средств в местных бюджетах на эти цели не хватает. Поэтому правительство пообещало регионам помочь поддержать региональные строительные программы.
Но выдавать бюджетные рубли «живьем» не будут. По словам главы Росстроя Сергея Круглика, механизм предусмотрен иной: за счет средств федерального бюджета будут предоставляться госгарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и осуществляться субсидирование процентов по банковским кредитам. При этом за федеральную поддержку регионам еще придется побороться. На реализацию программы предложено в 2006 году потратить 12,5 миллиарда рублей госгарантий и 1,7 миллиарда - на субсидирование процентов по кредитам. В 2007 году суммы должны возрасти до 17,5 и 5 миллиардов, соответственно. И распределяться эти средства будут на конкурсной основе.
Деньги дадут не всем
Проведение конкурсов предполагается возложить на Росстрой. В региональной заявке в зависимости от участия в той или иной подпрограмме нужно будет указать расположение запланированного под застройку участка (город, название микрорайона), его площадь, количество метров, которые предстоит построить. При этом будет учитываться, есть ли на предполагаемую стройку проектно-сметная и исходно-разрешительная документация и во что обойдется реализация всего проекта. Но и этого мало. Регион должен подтвердить свою экономическую состоятельность. У него не должно быть просроченной или неурегулированной задолженности перед федеральным бюджетом по ранее полученным займам, а также нецелевого использования субсидий. Есть договоренность с банками, готовыми кредитовать земельно-инфраструктурные проекты.
По информации Росстроя, подпрограмма модернизации коммунальной инфраструктуры на 2006 год включает 88 объектов в 44 регионах. Бюджетная помощь, по мнению заместителя министра регионального развития Владимира Аверченко, должна создать стимулы для регионов, активно проводящих государственную политику по демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексному развитию системы коммунальной инфраструктуры.
Регионы всегда готовы
Регионы уже рапортуют президенту о готовности выполнить программу. Например, губернатор Калининградской области Георгий Боос уверен, что в ближайшие «максимум пять лет проблема с жильем для военнослужащих группировки войск Балтийского флота, дислоцированной на территории Калининградской области, будет снята полностью». В области сейчас насчитывается более 5 тыс. бесквартирных семей военнослужащих. «Мы непременно выполним поставленную президентом перед областным правительством задачу - за два года построить на выделенные из федерального бюджета средства 1,5 тыс. квартир для военных, и я беру под личный контроль реализацию этой программы», - отметил Г. Боос и добавил, что область готова продать по федеральному заказу еще 1,5 тыс. квартир. «С учетом того, что объемы жилищного строительства уже в этом году будут увеличены в области на 200-250 тыс. кв. м, продать 50 тыс. из них, что равнозначно 1,5 тыс. квартир, не проблема»,– заявил он.
Предполагается, что в результате выполнения подпрограммы подготовки земельных участков в 2007 году удастся дополнительно построить около 8 миллионов кв. метров, в 2008 - 11,5 миллиона и так далее по нарастающей, чтобы к 2010 году по приведенной модели был построен уже каждый четвертый квадратный метр жилья.
Новый земельный порядок
Государственной Думой РФ недавно был рассмотрен проект Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты РФ в отношении уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». В случае принятия закон вступит в силу 1 января 2007 года. В результате, по мнению депутатов, стоимость земли должна снизиться, что скажется на стоимости квартир.
Впрочем, проект закона затрагивает не только и не столько жилье. В первую очередь законопроект снижает предельные ставки выкупных цен и арендных платежей на землю под приватизируемыми предприятиями. Выкупные цены для Москвы и Санкт-Петербурга устанавливаются на уровне не более 20% от кадастровой стоимости земельных участков и 2,5% - для других территорий. Это приведет к снижению выкупных цен в Москве и Санкт -Петербурге в 2,3 раза, в других городах - в 9 раз. Затраты предприятий на выкуп земельных участков снизятся в 4 раза. Годовая арендная плата за использование земельных участков определяется в размере не выше 2% от кадастровой стоимости арендуемых участков.
При аренде земельных участков сельхозназначения арендная плата устанавливается в размере не выше земельного налога, а при аренде участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, - в размере земельного налога. Субъекты РФ могут устанавливать меньшие цифры, чем предельные значения выкупных цен. Кроме того, законопроект предполагает возможность льготного выкупа участков, которые были уже переоформлены на аренду.
Москва добилась своего
Правительство РФ одобрило предоставление права Москве и Санкт-Петербургу вводить ограничения на перепрофилирование выкупаемых земельных участков под приватизируемыми предприятиями и платы за снятие ограничения в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка.
Впрочем, надежд, что Москва от этого права откажется, нет: именно Москва настаивала на такой мере. По словам главы МЭРТ Германа Грефа, власти столицы обещают «отпустить рынок», как только законопроект будет принят. Власти Санкт-Петербурга заявили, что не будут устанавливать ограничение, а введут только дифференцированную ставку выкупа до 20% от кадастровой стоимости.
Ольга Сторожко/www.kdo.ru
В России кончилась земля
Президентский проект «Доступное жилье» получил начало в 2004 году, когда был принят пакет из 27 законов, направленных на стимулирование одновременно спроса и предложения на рынке жилья. Спрос предлагалось стимулировать преимущественно за счет ипотеки, а предложение - снижением всевозможных издержек для застройщиков, развитием конкуренции и облегчением доступа к земельным участкам. При этом объемы строительства за пять лет должны вырасти вдвое – с существующих 40 млн. кв.м в год до 80 млн. к 2010 году.
Но проект широкого развития не получил. В первую очередь из-за того, что для такого количества жилья необходимо большое количество земли, на которой его строить. Разумеется, земли в России хоть отбавляй, но почти нет участков, физически и юридически пригодных для строительства, - с подготовленной градостроительной документацией и подведенными коммуникациями. Старые площадки с готовой инфраструктурой в доконкурсный период уже распределены между приближенными к властям застройщиками и будут застроены через два-три года, а к большинству новых площадок необходимо начинать подводить свет, тепло, воду, дороги. Соответственно, стоимость и без того недешевой земли растет, а вместе с ней растет стоимость квадратного метра, а «доступность», что неудивительно, падает.
Государство оказалось добрым
В феврале 2006 года было решено, что расходы по подведению коммуникаций, которые до сих пор лежали на инвесторе-застройщике, лягут на плечи государства. Новый Градостроительный кодекс обязал муниципалитеты предоставлять землю под застройку уже в готовом виде со всей необходимой инфраструктурой. Но средств в местных бюджетах на эти цели не хватает. Поэтому правительство пообещало регионам помочь поддержать региональные строительные программы.
Но выдавать бюджетные рубли «живьем» не будут. По словам главы Росстроя Сергея Круглика, механизм предусмотрен иной: за счет средств федерального бюджета будут предоставляться госгарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и осуществляться субсидирование процентов по банковским кредитам. При этом за федеральную поддержку регионам еще придется побороться. На реализацию программы предложено в 2006 году потратить 12,5 миллиарда рублей госгарантий и 1,7 миллиарда - на субсидирование процентов по кредитам. В 2007 году суммы должны возрасти до 17,5 и 5 миллиардов, соответственно. И распределяться эти средства будут на конкурсной основе.
Деньги дадут не всем
Проведение конкурсов предполагается возложить на Росстрой. В региональной заявке в зависимости от участия в той или иной подпрограмме нужно будет указать расположение запланированного под застройку участка (город, название микрорайона), его площадь, количество метров, которые предстоит построить. При этом будет учитываться, есть ли на предполагаемую стройку проектно-сметная и исходно-разрешительная документация и во что обойдется реализация всего проекта. Но и этого мало. Регион должен подтвердить свою экономическую состоятельность. У него не должно быть просроченной или неурегулированной задолженности перед федеральным бюджетом по ранее полученным займам, а также нецелевого использования субсидий. Есть договоренность с банками, готовыми кредитовать земельно-инфраструктурные проекты.
По информации Росстроя, подпрограмма модернизации коммунальной инфраструктуры на 2006 год включает 88 объектов в 44 регионах. Бюджетная помощь, по мнению заместителя министра регионального развития Владимира Аверченко, должна создать стимулы для регионов, активно проводящих государственную политику по демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексному развитию системы коммунальной инфраструктуры.
Регионы всегда готовы
Регионы уже рапортуют президенту о готовности выполнить программу. Например, губернатор Калининградской области Георгий Боос уверен, что в ближайшие «максимум пять лет проблема с жильем для военнослужащих группировки войск Балтийского флота, дислоцированной на территории Калининградской области, будет снята полностью». В области сейчас насчитывается более 5 тыс. бесквартирных семей военнослужащих. «Мы непременно выполним поставленную президентом перед областным правительством задачу - за два года построить на выделенные из федерального бюджета средства 1,5 тыс. квартир для военных, и я беру под личный контроль реализацию этой программы», - отметил Г. Боос и добавил, что область готова продать по федеральному заказу еще 1,5 тыс. квартир. «С учетом того, что объемы жилищного строительства уже в этом году будут увеличены в области на 200-250 тыс. кв. м, продать 50 тыс. из них, что равнозначно 1,5 тыс. квартир, не проблема»,– заявил он.
Предполагается, что в результате выполнения подпрограммы подготовки земельных участков в 2007 году удастся дополнительно построить около 8 миллионов кв. метров, в 2008 - 11,5 миллиона и так далее по нарастающей, чтобы к 2010 году по приведенной модели был построен уже каждый четвертый квадратный метр жилья.
Новый земельный порядок
Государственной Думой РФ недавно был рассмотрен проект Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты РФ в отношении уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». В случае принятия закон вступит в силу 1 января 2007 года. В результате, по мнению депутатов, стоимость земли должна снизиться, что скажется на стоимости квартир.
Впрочем, проект закона затрагивает не только и не столько жилье. В первую очередь законопроект снижает предельные ставки выкупных цен и арендных платежей на землю под приватизируемыми предприятиями. Выкупные цены для Москвы и Санкт-Петербурга устанавливаются на уровне не более 20% от кадастровой стоимости земельных участков и 2,5% - для других территорий. Это приведет к снижению выкупных цен в Москве и Санкт -Петербурге в 2,3 раза, в других городах - в 9 раз. Затраты предприятий на выкуп земельных участков снизятся в 4 раза. Годовая арендная плата за использование земельных участков определяется в размере не выше 2% от кадастровой стоимости арендуемых участков.
При аренде земельных участков сельхозназначения арендная плата устанавливается в размере не выше земельного налога, а при аренде участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, - в размере земельного налога. Субъекты РФ могут устанавливать меньшие цифры, чем предельные значения выкупных цен. Кроме того, законопроект предполагает возможность льготного выкупа участков, которые были уже переоформлены на аренду.
Москва добилась своего
Правительство РФ одобрило предоставление права Москве и Санкт-Петербургу вводить ограничения на перепрофилирование выкупаемых земельных участков под приватизируемыми предприятиями и платы за снятие ограничения в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка.
Впрочем, надежд, что Москва от этого права откажется, нет: именно Москва настаивала на такой мере. По словам главы МЭРТ Германа Грефа, власти столицы обещают «отпустить рынок», как только законопроект будет принят. Власти Санкт-Петербурга заявили, что не будут устанавливать ограничение, а введут только дифференцированную ставку выкупа до 20% от кадастровой стоимости.
Ольга Сторожко/www.kdo.ru
Оставить комментарий
