Итак, свершилось! Октябрь ознаменовался стабилизацией цен на квартиры вторичного рынка. Как бы ни характеризовали аналитики и эксперты ценовую ситуацию - "равновесие", "стагнация", "выравнивание и коррекция цен", - статистика рынка показывает, что рост цен на вторичное жилье сильно притормозился. По данным информационно-аналитического центра "Риэлтор", средняя стоимость квадратного метра квартир на вторичном рынке в последнюю неделю месяца осталась без изменения для двух- и трехкомнатных квартир. Средняя цена одно- и многокомнатных квартир снизилась на 0,3 и 0,1%, соответственно. Разговоры о том, что летнее торможение было лишь сезонным и с наступлением осени на рынок вернется весенняя вакханалия, когда рост цен доходил до 10% в месяц, стихли окончательно.

Во всем виновато предложение

Рынок - это комбинация экономики и психологии, где рациональные, математические факторы тесно переплетены с такими эмоциями, как жадность и страх потерять деньги. В последний год это можно было прекрасно наблюдать на московском рынке. Зимой и весной, когда квартиры дорожали, сюда приходили все новые инвестиционные покупатели, стремившиеся поиграть на росте. Цены, и без того разогретые, еще более подстегивались ими. Однако, как только подорожание притормозило, наиболее пугливые частные инвесторы начали пытаться зафиксировать прибыль. От этого, естественно, предложение росло, а цены тормозились еще сильнее.

Нынешнее предложение квартир в Москве (вторичный рынок) превышает 28 тысяч в месяц - это вдвое больше, чем в июле, когда оно было в районе 22-23 тысяч. А детальное изучение того, что же именно предлагается, еще более укрепляет в уверенности, кто сегодня выставляет квартиры. Как говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор", появилась новая категория продавцов - те, кто реализует незавершенные новостройки. "Они стремятся продать жилье, иногда даже не дожидаясь окончательного оформления документов, - отмечает эксперт. - Это было совершенно немыслимо еще совсем недавно".

Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город", отмечает крайне низкое качество того, что выставляется на рынке. "Подавляющее большинство - квартиры с какими-либо дефектами: вторые этажи, неудачные планировки, плохой вид из окон, - говорит она. - Что касается действительно качественных объектов, то владельцы по-прежнему придерживают их. Если такие квартиры и появляются на рынке, то моментально продаются".

По мнению С.Абелян, это является подтверждением того, что на рынок выбрасываются не слишком удачные инвестиционные квартиры - сначала люди хотели купить хоть что-нибудь, а теперь пытаются зафиксировать прибыль. Второй источник - недорогие арендные квартиры. Их владельцы обычно хотят, чтобы доходность составляла 1% в месяц от покупной цены. Сейчас же - в связи с тем, что цены на аренду в последние годы росли значительно медленнее цен продаж - доходность в недорогом сегменте упала до 0,3-0,5% в месяц. Такой бизнес перестает быть интересным, и владельцы этой недвижимости предпочитают вложить деньги во что-то более перспективное.

Внешние факторы

Представление, что рынок - это такое место, где продавцы и покупатели встречаются совершенно свободно, а цена определяется исключительно как результат баланса спроса и предложения - не то чтобы совсем неверно, но чересчур упрощено. На самом деле на любом рынке действуют внешние факторы. И тем более это справедливо по отношению к рынку недвижимости - ведь обеспечение граждан жильем является важнейшим политическим вопросом.

На остановку цен на московском рынке, бесспорно, оказало влияние некоторое снижение стоимости нефти. Однако куда большую роль сыграла политика - года два назад одним из важнейших приоритетов российского государства была признана программа "Доступное жилье". Какая именно получилась доступность - объяснять не надо, и власти решили "разобраться с вопросом". С конца лета различные чиновники радуют нас инициативами - одна другой краше: то обвиняют застройщиков в монопольном сговоре, то предлагают ввести повышенный налог для собственников двух или более квартир… Насколько разумны и оправданны эти меры - вопрос отдельный, но многие владельцы квартир истолковали интерес властей как опасный симптом и предпочли переложить свои деньги куда-то еще. Тем более, что вариантов хватает - к примеру, недвижимость в Праге стоит в два раза меньше московской, сдается в аренду более выгодно, да к тому же дает возможность закрепиться в стране, которая не сегодня-завтра станет членом ЕС. Так что, увеличение предложения - оно еще и поэтому. С другой стороны, многие потенциальные покупатели, вероятно, посчитали, что жилье сделают дешевым и пока отложили приобретение до того момента, когда они поймут, что “губы можно закатать”, еще пройдет некоторое время…

Альтернативное счастье

Кто действительно выгадал от остановки цен - так это те, кому квартиры нужно менять. Сегодня такие операции совершаются путем одновременной покупки и продажи квартир - это называется альтернативной сделкой. В условиях роста цен большое количество уже согласованных сделок срывалось - поиск покупателя на свою квартиру и подготовка документов занимают одну-две недели, и за это время продавец либо решал не продавать вовсе, либо резко поднимал цену. По статистике риэлторских компаний, тогда из трех согласованных сделок разваливались две. Сейчас, когда рынок успокоился, риэлторы сумели довести к.п.д. своей работы до 80 процентов. Это, вероятно, максимум, потому что всегда будут существовать житейские факторы, из-за которых сделки разваливаются.

Что же будет?

"Не будет ни бурного роста, ни падения" - эта мысль в различных вариациях звучала от всех экспертов. Например, в аналитическом центре RWAY считают, что в перспективе "цены и на дешевое жилье начнут медленно снижаться".

Остальные участники рынка, однако, считают, что даже медленного снижения не будет. Будет просто остановка. Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, отмечает, что есть "все признаки окончательной стабилизации рынка в ближайшей перспективе". Но это - "средняя температура по палате", на практике же, считает Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002", наиболее дешевое, но переоцененное жилье будет притормаживать в росте стоимости или даже дешеветь, а объекты с максимально выгодными потребительскими свойствами - дорожать, хотя и очень медленно. "Часть низколиквидных предложений, безусловно, зависнет, и если и будет продано, то с большим дисконтом", - соглашается с ней Дмитрий Борисов, ведущий специалист компании "Контакт - Элитная Недвижимость". При этом в стагнацию не верит никто. "Конечно, достигнут некий психологический предел роста цен, когда приобретение жилья в нынешних условиях с использованием собственных средств для большинства населения невозможно, - говорит
Анастасия Ратушная, заместитель начальника управления жилой недвижимости Московского риэлторского центра. - Но все-таки, я бы не торопилась называть нынешнюю ситуацию стагнацией рынка".

Владимир Абгафоров



Оставить комментарий
Аноним