Мегапоселки оживят рынок

Выбор. Покупка коттеджа в Подмосковье сегодня зачастую обходится не дороже московской квартиры. Но, как правило, загородные дома в качестве основного жилья не используются.

Высокие цены на жилье в Москве заставили многих потенциальных покупателей обратить внимание на рынок загородной недвижимости. Специалисты по-разному оценивают рост цен – как уверяют некоторые, стоимость домов в коттеджных поселках (КП) за первое полугодие этого года выросла в среднем лишь на 15%, в то время как столичных квартир – на 60% с лишним. Правда, рынок «загородки» гораздо менее однороден и динамика цен сильно зависит от направления, класса и концепции поселка. Так, по данным Blackwood, в первом полугодии 2006 года цены на «загородку» выросли на 31,6%, а если брать в расчет объекты в пределах 15 километров от МКАД – на 43%. Стоимость квадратного метра в ближнем Подмосковье колеблется от $3628 до $4875 в зависимости от направления – это ненамного ниже, чем в столице.

По словам руководителя департамента «Элитной недвижимости» Андрея Сармина, стоимость домов в КП выросла в среднем на 50%, а в ряде случаев и в два раза. «Самые дорогие направления – Рублевское, Новорижское и Дмитровское, к среднему ценовому диапазону относятся Минское, Киевское, Калужское и Ленинградское, к экономичному можно отнести Казанское, Ярославское и Павелецкое направления», – перечисляет аналитик агентства «Доки» Александр Скобкин.

Сейчас на рынке наблюдается некоторое затишье, к продаже предлагаются дома в 170–200 поселках, но не все они хороши. Среди наиболее удачных эксперты выделяют дома бизнес- и эконом-класса в «Резиденции Бенилюкс», «Променаде», «Гринфилде», «Пестове», «Риверсайде», «Рассказовке», «Горках-7», «Павлове», «Витро Вилладже», «Княжьем Озере» и ряде других проектов.

Эконом в дефиците. Эксперты отмечают дисбаланс спроса и предложения. «Хотят жить за городом 40% москвичей, но проблема в дефиците хороших предложений. Все дома в поселках с продуманной концепцией и качественным исполнением распродаются быстро», – считает Андрей Сармин. Более половины потребителей, желающих приобрести загородный дом, рассчитывают купить его не дороже $250–300 тыс., а доля таких объектов эконом-класса составляет всего 15–20%. «Предложений действительно немного, – подтверждает руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank Алексей Темнов, – ведь прибыль при строительстве более дорогих объектов недвижимости выше. Поэтому застройщики сначала осваивали сектор элитного жилья, затем начался бум поселков бизнес-класса, причем не всегда качественных, и только сейчас ряд девелоперов, видя неосвоенный сегмент домов эконом-класса, обратили на него внимание».

Элитные коттеджи сосредоточены в основном на Рублевке (поселки Горки-2, Барвиха и др.). Именно здесь, несмотря на высокую стоимость, наблюдается наибольшая активность покупателей. Причина кроется в недостатке предложений: новых проектов практически нет, на продажу выставляется в основном вторичное жилье, причем найти хороший дом дешевле $7 млн сложно. Покупатели уже готовы приобретать на этом направлении старые коттеджи и дачные постройки и перестраивать их по своему усмотрению. «Их не смущает необходимость потратить около $5 млн за дом, который будет тут же снесен», – говорит один из риэлторов.

Из общей массы предложений более половины приходится на бизнес-класс, причем объекты сосредоточены на Новорижском направлении в 30–40-километровой зоне от Москвы. Большая часть поселков в 15–20 километрах от МКАД предлагается по цене от $500 тыс., за дом, расположенный чуть дальше от столицы (25–40 километров), просят от $400 тыс.

«Гораздо меньше предложений на Рублево-Успенском, Киевском и Минском направлениях – если первое давно освоено застройщиками и свободных земель под новые поселки здесь просто нет, то к двум другим девелоперы только начинают присматриваться», – объясняет Андрей Сармин.

Хорошо, но дорого. Жизнь за городом, безусловно, имеет свои преимущества, и основное из них – экология. Лес, вода, свежий воздух – все это в городе получить невозможно. «Для многих людей также важна обособленность проживания и однородность среды, которую они смогут получить, только купив собственный дом», – считает гендиректор Farm House Тарас Нечипоренко. Еще один довод – более низкие цены. Как уверяют в компании «Конкордия – эссет менеджмент» (КЭМ), жилье бизнес-класса площадью 120–150 кв. метров в столице обойдется в $400–600 тыс., что эквивалентно покупке загородного дома бизнес-класса площадью 200–300 кв. метров в 10–25 км от Москвы или эконом-класса площадью 200–300 кв. метров в непосредственной близости от города. Согласен с таким выводом и Тарас Нечипоренко: «За $150–200 тыс. можно приобрести квартиры в 40–50 кв. метров на окраине Москвы или же 150-метровый загородный дом в 50–100 километрах от МКАД».

Правда, эксперты лукавят, когда призывают рассматривать загородный дом как альтернативу городской жизни. При уже упоминавшемся дефиците проектов, подыскать за $150–200 тыс. качественное жилье в ближайшем Подмосковье довольно сложно. «Если вы работаете в Москве, то ваш дом должен находиться не дальше 15–20 километров от МКАД, хотя есть и направления, когда и такое расстояние придется преодолевать на машине около двух часов», – рассуждает главный аналитик департамента инвестиционных проектов КЭМ Елена Калинникова. Как отмечает один из экспертов, добраться по Новорижскому или Рублево-Успенскому шоссе еще можно, если иметь дом в 20–30 километрах от МКАД, но там таких цен ($150–300 тыс.) нет давно. На остальных же направлениях непременно возникнет транспортная проблема. Доехать за час на работу или довезти ребенка в школу из дома, расположенного за пределами 30 километров, не получится. Именно из-за этого подавляющее число клиентов по-прежнему покупают коттеджи как «второе жилье», предназначенное для отдыха в выходные.

Следует также учитывать и обслуживание дома: минимальные затраты составляют $250 в месяц, но иногда доходят и до $2 тыс. «Хотя расходы по обслуживанию дома и квартиры не слишком различаются ($1–3 за 1 кв. метр), коттедж обходится дороже из-за большей площади, которая в бизнес-классе составляет около 400 кв. метров», – поясняет руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. По словам Елены Калинниковой, довольно часто жильцы поселков платят не только за стандартные услуги (уборка территории, вывоз мусора, коммунальные платежи), но и за инфраструктуру: «Если в поселке расположены кафе, бассейн, фитнесс-центр, абонентскую плату возьмут даже в том случае, если вы ими не пользуетесь».

Продавца сменит покупатель. Девелоперы все чаще обращают внимание на поселки эконом-класса. Именно здесь можно ожидать появления на рынке большого числа предложений. Причем это в основном касается земель, расположенных за 30 километров от МКАД. «Можно ожидать массовой застройки непопулярных сегодня направлений – Востока, Северо-Востока и Юго-Востока», – уверяет Тарас Нечипоренко. Как добавляет Елена Калинникова, предложения могут увеличиться за счет строительства мегапоселков и городов-спутников с количеством домов от 500 штук, предназначенных для клиентов с доходами от $200 тыс. в год.

Однако, по мнению аналитиков, высокие темпы строительства, обострение конкуренции среди девелоперов и насыщение рынка вряд ли приведут к снижению цен. «При сохранении дефицита хороших объектов и роста спроса за счет приезжих, иностранцев и самих москвичей цена может упасть лишь на совсем неудачные проекты», – уверена Елена Калинникова. Ожидать снижения цен на коттеджи можно лишь в том случае, если в продаже окажется одновременно сразу несколько поселков одного класса по одному направлению, но такой вариант возможен лишь через 1–2 года, причем скорее всего это будут поселки в 30 километрах от МКАД и дальше», – объясняет Мария Литинецкая. Согласен с ней и Алексей Темнов: «Строительство коттеджей, таун-хаусов и малоэтажных домов в Подмосковье растет, но не такими быстрыми темпами, как спрос на них. Даже те объекты, которые стоят на продаже в течение 1–2 лет, не падают в цене. Только когда вокруг них будут построены новые более удачные поселки, они подстегнут спрос и на «застоявшиеся» объекты».

«Домашние» ставки. С ростом спроса на загородную недвижимость увеличивается и число желающих приобрести коттедж в кредит. «В нашем банке за последний год число подобных обращений выросло вдвое», – говорит руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков. Правда, если получить ссуду на покупку квартиры можно сегодня практически в любом финансовом институте, то кредитование «загородки» отстает от спроса. Зачастую ссуда на дом обходится дороже стандартных ипотечных продуктов. Так, в Собинбанке «квартирные» ставки составляют от 10% годовых в валюте при 15-процентном первоначальном взносе (ПВ), а коттедж обойдется в 14% при 30-процентном взносе. Аналогичная ситуация и в Росбанке: минимальные ставки на жилье на вторичном рынке – 10,5% в валюте и от 13% в рублях (ПВ 10%), а для домов в КП «Пестово» и «Павлово» при ПВ в 40% – 13,5% в валюте и 18% в рублях (до регистрации права собственности) и 12,5 и 17% (после).

Ненамного лучше условия кредитования загородной недвижимости и у других игроков рынка. «Банкам сложно заниматься выдачей таких кредитов в силу ряда причин, – объясняет Тарас Нечипоренко. – Здесь и сложности в определении рыночной стоимости дома, и нежелание участников сделки показывать при оформлении ее реальную цену». По словам Сергея Данькова, застройщики часто используют схемы продажи земельных участков «с подрядом», когда клиенту нужно полностью оплатить жилье еще на начальном этапе строительства. В этом случае банк вряд ли выдаст кредит на всю сумму, так как риски слишком велики.

Основная же причина пассивности банков при кредитовании загородного жилья – низкая ликвидность. «Если квартиру, находящуюся в залоге, легко реализовать в случае дефолта заемщика, то спрос на коттедж или таун-хаус более локальный, а ценообразование на такую недвижимость не всегда понятно – это осложняет оценку и реализацию такого залога», – поясняет гендиректор компании «АТТА ипотека» Александр Черняк. На ликвидность влияет и пока еще слабо развитая инфраструктура. Большинство предложений в Подмосковье не предусматривает наличие в поселке школ, магазинов, медицинских учреждений – это также снижает возможности банка по реализации залога. «В результате кредитные организации стремятся минимизировать риски, увеличивая ставки или вводя дополнительные требования в виде повышения размера ПВ и требования к заемщику предоставить более обширный пакет документов», – говорит Александр Черняк. Впрочем, у ряда финансовых институтов есть специальные программы кредитования коттеджей, строительство которых ведет девелопер-партнер. Здесь и ставки могут быть ниже, и требования более мягкие. «Если банк участвует в строительстве поселка, то обычно предлагает и кредиты на покупку дома в нем на более выгодных условиях, чем при кредитовании сторонних проектов. Ведь финансовый институту контролирует и строительство, и связанные с ним финансовые потоки», – объясняет Сергей Даньков.

Александр Потапов .http://www.finansmag.ru/