Минское шоссе – дорога в Европу

Минское шоссе – это престижно. Запад Московской области, соседство с элитным Рублево-Успенским и скоростным Киевским шоссе, свое Можайское море, исторические достопримечательности, - вот неполный список преимуществ, которые уже оценили покупатели недвижимости на этом направлении.

Минское шоссе (трасса М1, Беларусь). Краткая информация

Дорога в Европу

Минское шоссе (М1 «Беларусь») входит в число главных российских трасс так как именно по ней наземным путем наша столица соединяется с Европой.

Дорога старая — довоенная. Ее строили более шести лет (1934—1940 гг.) с расчетом на совсем другую загрузку. Уже с середины 90-х годов прошлого тысячелетия движение по трассе в границах Московской области стало очень плотным. Ситуацию усложнил как выросший автопарк москвичей, так и грузопоток. По Минскому шоссе из европейских стран везут более 50% всех грузов в столичный регион.

Многие жители Одинцово, Краснознаменска, Кубинки, Голицыно городов работают в столице, поэтому каждый день курсируют на своих «железных конях» в двух направлениях. К тому же нагрузка на дорогу растет и за счет развития коттеджного-дачного строительства. По оценке экспертов, общий транспортный поток на трассе уже приблизился к 100 тысячам автомобилей в сутки.

Реконструкция Минского шоссе

Нельзя сказать, что Минское шоссе обделено вниманием: трассу ремонтировали, расширяли, Например, в 2008 году построили развязку, соединяющая Минское и Киевское шоссе. Серьезные работы на Минском шоссе стартовали в 2009 году, когда началась реконструкция участка от Москвы до Одинцова.

Серединная зона (в границах Московской области) поехала быстрее, когда в сентябре 2014 года был введен участок с 33 до 45 км. шоссе и на данном участке дорожное полотно стало восьмиполосным, появились удобные развязки, пешеходные переходы, установили шумозаградительные экраны. В прошлом году также был открыт эстакадный съезд в районе пересечения Минского шоссе с МКАДом, введена в эксплуатацию платная дорога в объезд Одинцова, существенно разгрузившая Минское шоссе.

Кстати, когда работы по реконструкции Минки только начинались, говорили, что проезд по ней станет платным с 33 по 132 км. К счастью, идею не реализовали.

Полностью работы по реконструкции должны завершиться к 2017 году.

Выезд на платный участок Северный обход Одинцово

Как подтвердила Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, при выборе элитного жилья транспортная доступность и удобство перемещения становится одним из основных факторов, определяющих решение покупателя. Поэтому строительство развязок и платных дорог и даже возможность их появления добавляют привлекательности тем объектам недвижимости, которые расположены по этому направлению.

В настоящее время Минское шоссе собирает пробки только преимущественно до Лесного городка. На остальном участке транспорт движется со скоростью не ниже 80–90 км в час.

Завидное соседство

Ко многим коттеджным поселкам на Минском шоссе есть альтернативный подъезд с Рублевского или Киевского шоссе. Таким же способом удается объезжать пробки, когда одна из трасс перекрыта по причине проезда правительственных кортежей. Так, например, в КП «Лугано» (10 км от МКАД) можно подъехать как по Минскому, так и по Рублевскому шоссе, в КП «Янтарный лес» (33 км от МКАД) ведет дорога от Минского и Киевского шоссе.

Минское шоссе отличается хорошей экологии. В районе трассы нет вредных производств, исключение — предприятия строительной индустрии расположенные в самих городах на удалении от дороги. Например, — это Одинцовский завод композитных материалов, Одинцовский завод легких конструкций, ОАО «Калибровский завод», производство ЖБИ налажено в пос. Часцы и др.

Свою роль играет и природа: густые хвойные и лиственные леса, богатые рыбой водоемы. По местности протекает несколько рек — это Москва-река, Нара, Руза, Исконка. Озернинское, Рузское и Можайское водохранилища позволяют любителям водного спорта заняться престижным яхтингом или просто отдохнуть на природе. Благоприятное природное окружение отражается и в рейтингах рынка недвижимости: Минское шоссе входит в пятерку самых престижных и перспективных с позиции загородного строительства.

Рестораны, школы, спортклубы и музеи

Полноценный рынок загородной недвижимости может развиваться только там, где есть хорошая образовательная, торговая и досуговая инфраструктура На Минском шоссе, рассказывает Юлия Грошева, есть частные школы, предоставляющие высокий уровень образования, например, Московская экономическая школа — одна из лучших школ даже по столичным меркам.

А еще есть «Премьерский лицей в Крекшино», частный детский сад «Венда». В 4 км от МКАД рядом с КП «Ромашково XXI» находится Культурно-развлекательный центр площадью более 5 тыс. кв.м. В нем располагаются: конференц-зал ресторан, подростковый и детский клубы; спортивные залы, бассейны и банный комплекс, салон красоты, супермаркет и др.

ТРЦ «Лесной городок» (13 км от МКАД) включает супермаркет, многочисленные магазины, ресторан «Планета суши», боулинг-клуб, караоке-бар и др.

Торговые ряды на Минском шоссе сразу за МКАД. Очень удобно для многих, но, увы, отпугивает покупателей «элитки», которым нужны совсем другие пейзажи

Спортивная инфраструктура представлена СРК «Спорт Пейнтленд Парк» (31-й км Минского шоссе), где предусмотрены полигоны, подходящие для семейного и корпоративного отдыха, дворцом водных видов спорта «Руза» (г. Руза), спортклубом «Медведи» (г. Верея), Можайский спортклуб «Багратион» и др.

Торгово-деловой комплекс в районе Грибово

В районе Минского шоссе находится несколько конноспортивных клубов: «Кардинал» в деревне Ершово, «Фортуна» (дер. Ромашково), «Атлантис» (дер. Кобяково под Голицыно).

Бородинский военно-исторический музей — достопримечательность всероссийского значения

В районе трассы расположено немало культурных достопримечательностей. Например, Дом-музей Бориса Пастернака в Переделкино, Военно-исторический музей бронетанкового вооружения и техники в пос. Кубинка, где представлена самая полная коллекция военной бронетехники Германии и Японии времен ВОВ.

На 55 км Минского шоссе находится Военно-патриотический парк культуры и отдыха Вооруженных сил России «Патриот», где проходят международные соревнования по «Танковому биатлону». Также большой интерес представляют Государственный музей-заповедник А. С. Пушкина (на территории усадеб Захарово и Вязёмы), государственный Бородинский военно-исторический музей-заповедник и само Бородинское поле, Собор Николая Чудотворца в Можайске и др.

Собор Николая Чудотворца в Можайске в псевдоготическом стиле

Хотя по большому счету, отмечает Мария Соковцева (Penny Lane Realty), инфраструктура городов и населенных пунктов Минского шоссе не в состоянии удовлетворить потребности элиты. В некоторых проектах застройщики самостоятельно решают эту проблему — например, в поселке «Довиль», жителей и кормят, и развлекают, и купают в собственном озере внутри поселка.

Коттеджные поселки на расстоянии до 30 км от МКАД

На расстоянии до 30 км от МКАД загородная недвижимость преимущественно ориентирована на постоянное проживание. Причем речь идет о самых престижных коттеджных поселках экспонирующихся на рынке элитной недвижимости. В 2002–2004 годах Минское шоссе уже было приравнивалось к Рублевке, рассказывает Мария Соковцева.

Позже к 2007–2009 годам, когда на рынок вышло множество новых проектов, начались пробки, особенно в Одинцово и на выезде с МКАД, покупатели стали разборчивее. Существенными минусами стали рынок вначале шоссе, светофоры на Кутузовском проспекте после съезда со МКАД, самолеты, которые летят на Внуково. Снизил привлекательность направления и разросшийся Лесной городок. Да, он, конечно, инфраструктурный центр, но его многоэтажки портят романтические виды. Впрочем, даже с учетом минусов, Минское шоссе никогда не покидало первую пятерку лидеров.

За высоким забором. Многие загородные дома на Минке огорожены высокими, непроницаемыми заборами

Как подметила Юлия Грошева, по объему предложения первичного рынка Минское направление в данный момент уступает Новорижскому, Рублево-Успенскому и Дмитровскому шоссе. По данным компании TWEED, поселки «Довиль», «Трувиль» и «Крекшино»являются ключевыми проектами реализованными на Минском шоссе.

Поселок «Довиль» расположен на удалении 10 км от Москвы и отличается тем, что напоминает знаменитый город-курорт во Франции. На территории поселка разбит великолепный парк с белоснежными павильонами и фонтанами, есть большое озеро, где можно рыбачить, кататься на катерах и лодках.

Благодаря широкой линейкой недвижимости разного формата поселок привлекателен для состоятельных покупателей. Стоимость домовладений варьируется от $3 млн до $30 млн. По данным Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, именно домовладение из КП «Довиль» заняло второе место в топе самых больших загородных резиденций, которые текущим летом находятся на экспозиции. Загородный дом общей площадью 2830 кв. м, на участке 58 соток с видом на озеро продается за $27 млн. В роскошном доме есть зимний сад, винный погреб, бильярдная, тренажерный зал, бассейн, сауна, хамам и др.

Как и в Нормандии, недалеко от элитного Довиля расположен другой курортный город — Трувиль. Но если Довиль — пристанище очень состоятельных французов, то Трувиль курорт более демократичный. Поселок «Трувиль» также является уменьшенной копией французского курорта. На его территории раскинулось озеро с мостиками и водопадами, французский парк с мощеными дорожками и красивыми скульптурами, каждый дом в поселке уникален как внешне, так и с точки зрения планировочных решений. Стоимость домовладения без отделки — от $1,2 млн., с отделкой — от $2,2 млн.

В КП «Крекшино» (21 км от МКАД) можно подъехать как по Минскому так и по Киевскому шоссе. Проект крупный: на участке 65 га размещается 352 домовладения (участки от 12 до 80 соток). Позиционируется проект в бизнес-классе. Инфраструктура включает общественный центр, храм, детские площадки, прогулочные зоны. Предусмотрена закладка собственного парка. Покупателям предложено несколько проектов коттеджей общей площадью от 253 до 457 кв.м на выбор. Например, загородный дом общей площадью 253 кв.м на участке 12 соток продается за 53,9 млн руб., а общей площадью 332 кв.м на участке 15 соток обойдется покупателю 65 млн руб.

КП «Грибово» в 12 км от МКАД. Здесь все коттеджи решены в одном архитектурном стиле

В КП «Грибово» (12 км от МКАД) идут только вторичные продажи. Коттеджи построены в едином архитектурном стиле. В самом поселке есть природное озеро с прогулочными и рекреационными зонами. В продаже находится шесть готовых домов от 320 до 655 кв.м на участках 10–20 соток. Все домовладения в поселке выполнены в едином архитектурном стиле по 9 проектам. Цена варьируется от 192,7 млн руб. до 319,1 млн руб.

КП «Переделкино»  (5 км от МКАД) построен в известном стародачном месте и известен как поселок писателей. Периодически в нем появляются предложения коттеджей, элитных особняков и участков. К примеру, готовый дом из лиственницы площадью 350 кв. м на участке в 27 соток предлагается с мебелью, отделкой. В списке опций — просторная веранда, гостиная с камином и гардероб, столовая с выходом на террасу, ванная комната с сауной, гостевая спальня, а на втором этаже — еще три спальни. Такое предложение обойдется покупателю в $4,3 млн.

КП «Голицыно-3» (25 км от МКАД) отличается богатой детской инфраструктурой, наличием крытого манежа и конюшни. Поселок окружен хвойным лесом и застроен большими домами. В настоящее время двухэтажный дом площадью 500 кв. м. на участке c верандой в 33 сотки продается за $1,84 млн.

По данным Penny Lane Realty, основные продажи на вторичном рынке кроме уже названных поселков проходят в КП «Лесной ручей» (11 км., 2, 64 до 6,5 млн долларов) и «Стольное» (6 км от МКАД от 1,8 до 10,3 млн долларов).

В зону постоянного проживания попадает и несколько известных стародачных поселков — это Переделкино, Жаворонки, Лесной городок, Баковка, Немчиновка. Еще с советских времен в них велось престижное дачное строительство, а земельные участки получали люди, имеющие серьезные заслуги перед государством. Переделкино, известное как старые писательские дачи, заложено в 1935 году когда Сталин выделил землю специально для советской писательской элиты. В конце 50-х годов прошлого тысячелетия в Переделкино построили Дом творчества.

Баковка и Лесной городок — территория военных, точнее высшего звена Министерства обороны государства, известны как генеральские дачи. Жаворонки — бывшая вотчина сотрудников Совмина СССР. Заслуженные люди получали земельные наделы по тем временам гигантские — от 10 соток до 1 га земли и строили в них большие дома, которые разительным образом отличались от тех «скворечников» которые строили обычные москвичи на своих 6 сотках.

За прошедшие десятилетия поселки утратили свою бывшую статусность, хотя недвижимость этих поселков, до сих пор ценится дороже чем в других местах. Например, в стародачном Переделкине дом общей площадью около 400 кв.м на участке 17 соток продают за 56 млн руб. Вблизи дом 900 кв.м на участке с вековыми соснами (32 сотки) выставили за 313,5 млн руб. В Лесном городке деревянный дом (600 кв.м) на участке 16 соток продают за 99 млн руб.

Впрочем, в районе престижных поселков располагается не один десяток садовых товариществ, где можно купить сравнительно недорогой садовый домик. Например, в районе в районе с. Жаворонки Одинцовского района в 20 км от МКАД на продажу выставлена щитовая дача общей площадью 70 кв.м на участке 6 соток за 2,3 млн руб. В Лесном городке небольшой домик (60 кв.м) на участке 6,5 соток продают за 7 млн руб. Кстати, официальная кадастровая оценка на этих землях довольно высокая. Так сотка в Жаворонках оценена в 575 тыс. рублей, в Лесном городке — в 592 тыс. рублей.

Коттеджные поселки на расстоянии до 30 -60 км от МКАД

Расстояние 30–60 км от МКАД на загородном рынке известно как зона «смешанного» проживания. В ее границах находятся как загородные объекты которые используются круглый год, так и сезонные. Во многом это объясняется не только расстоянием, но и качеством постройки и инфраструктурой населенных пунктах, расположенных в ближайшем окружении.

Фото. Коттеджи в «смешанной» зоне. Хотя это направление плотно застроено, есть около 30 новых проектов

В настоящее время на первичном рынке в так называемой смешанной зоне продажи идут более чем в 30 коттеджных поселках. Они включают как готовые дома и таунхаусы, так и участки с подрядом и без него. Есть небольшие поселки, как, например, КП «Астра — Лесные усадьбы» (34 км от МКАД) всего на 12 домовладений. На участках до 20 соток располагаются дома — 300–700 кв.м. На территории поселка растут сосны, вековые ели, березы, дубы, поблизости пруд. Дом под отделку общей площадью 435 кв.м на участке 14 соток продается за 45 млн руб.

В КП «Западный парк» (36 км от МКАД) всего 36 участков площадью от 10 до 20 соток. Коттеджи от 180 до 300 кв. м строятся из клееного бруса, кирпича или пеноблоков. На территории КП предусмотрен свой магазин, детские и спортивные площадки, а также зона отдыха с искусственным водоемом. Цена предложения — от 33 млн руб. Поселок Sunny Dale состоит из таунхаусов. Предлагаются двухэтажные и трехэтажные секции общей площадью соответственно 227 и 396 кв.м (участки 2,5–5,5 соток). В КП заявлен широкий перечень инфраструктурных объектов. Идет строительство современного СПА-комплекса, включающего в себя: римскую, турецкую бани, процедурные кабинеты, тренажерные залы и залы для индивидуальных занятий, парикмахерский и косметический салоны, а также ресторан. Цена предложения — 13–23 млн руб.

Дом как крепость. Минское шоссе начало застраиваться дорогими домами одним из первых. Поэтому здесь есть типичные представители «коттеджей 90-х»

КП «Река-река» (48 км от МКАД) масштабный проект, включающий 233 участка размером от 4 до 30 соток. Застройка ведется по четырем типовым проектам площадью 125, 150, 180 или 250 кв.м. На территори поселка организована рекреационная зона. Вблизи протекает Москва-реки где обустроены пляжи и площадки для отдыха жителей поселка. Цена предложения, от 2,5 до 14 млн руб.

Дачный поселок «Кубинский лес» (48 км от МКАД, вблизи пос. Обухово) предлагает покупателям участки без подряда в окружении леса. Поселок небольшой — всего 35 наделов от 10 до 19 соток. К КП подводится электричество и газ, проложены внутренние дороги. В пешеходной доступности — Нарские пруды где можно искупаться и порыбачить. Цена участков от 700 тыс. руб. до 1,5 млн руб.

КП экономкласса на расстоянии 50 км от МКАД

Дальний проект в «смешанной зоне» — КП «Солнечная поляна» расположен в 58 км от МКАД, но к нему можно подъехать по любому из четырех шоссе — Новорижскому, Минскому, старому Можайскому или Рублево-Успенскому. Застройка представлена домами от 130 до 380 кв.м в популярном в Европе архитектурном стиле эко-минимализм. Участки от 5 до 25 соток. Цена предложения — от 4,8 млн руб.

В смешанной зоне расположено большое количество СНТ. Цены предложения очень разные. Например, хороший двухэтажный дом из бруса (135 кв.м) на участке 10 соток в районе дер. Головеньки (54 км от МКАД) продается за 5,4 млн руб., а щитовой дом 100 кв.м на участке 10 соток в ДНТ на расстоянии 31 км от МКАД готовы уступить за 2,6 млн руб.

Дальние дачи

Под определение «дальние дачи» на можайском направлении можно отнести дачные поселения в зоне близ Дорохова (60–100 км от МКАД). Дорога идет по очень живописным местам, где можно хорошо обустроить свой отдых. Местность дачная, хотя если проехать дальше по направлению к Можайскому морю до 130 км от МКАД), можно встретить коттеджные поселки, рассчитанные и на постоянное проживание, и на сезонный отдых.

Коттеджный поселок у Можайского моря

Первичный рынок дальних дач преимущественно состоит из коттеджных поселков с участками без подряда (например, «Лыткинские зори»). На рассматриваемом удалении от МКАД реализуется более 50 таких проектов. Например, в КП Ruza Resort(68 км от МКАД) 100 участков без подряда площадь которых варьируется от 10 до 17 соток. Местность очень живописная: вблизи река Руза, сосновый лес. Цена участков — от 700 тыс. руб.

КП на берегу реки Протвы — «Берега» находится на расстоянии 95 км от Москвы. Часть участков имеют собственный выход к воде и пляжу. Предлагаются участки с возможностью подряда от 7 до 28 соток. Минимальная цена 400 тыс. руб. за участок без подряда.

По непонятной причине кадастровая оценка земельных участков в этом районе аномально высокая. Например, в снт «Дружба» (поселок Дорохово) — 560 тыс. руб./сотка.

В районе Можайского водохранилища компания Rodex построила несколько коттеджных поселков позиционирующихся в эконом- и бизнес-классах. Речь идет о проектах с подрядом, когда покупатель получает готовый дом на выбранном участке. Так как застройка ведется около 20 лет, во многих поселках продажи идут уже на вторичном рынке (КП «Маяк», «Сосновые берега»  и др.).

Например, в КП «Маяк» дом 250 кв.м на участке 20 соток хозяин продает за 9 млн руб. В строящемся КП «Сосновые берега» предлагаются участки от 15 до 37 соток с подрядом на выбранный дом по цене от 5,2 млн. руб. В КП есть ресторан, яхт-клуб, пляж, теннисные корты, спортивные и детские площадки.

Участки без подряда в КП «Лыткинские зори»

В целом цены на готовые дома в районе Можайского водохранилища выше, чем на близлежащих территориях. Хороший дом (200–250 кв.м) на участке 15–20 соток в среднем продают за 8–12 млн руб. Хотя встречаются и более дорогие, можно сказать, эксклюзивные предложения. Так в районе дер. Бабынино (130 км от МКАД) коттедж из бруса 300 кв. м. на лесном участке 167 соток с отделкой «под ключ» выставили на продажу за 29 млн руб.

В районе Можайского водохранилища располагаются и СНТ, где можно приобрести недорогой дом. Например, в СНТ в районе дер. Красновидово (110 км от МКАД и в 1,5 км от Можайского моря) продается каркасно-щитовой дом площадью 56 кв.м на участке 6 соток за 1,1 млн. руб. А садовый домик в СНТ на удалении 100 км от МКАД общей площадью 50 кв.м на участке 6 соток готовы уступить за 700 тыс. руб.

Хотя кадастровая стоимость земли в районе Красновидово «кусается». 1 сотка в снт «Чайка» оценена 520 тыс. рублей (это дороже, чем в соседнем с Москвой Пирогово). На землях населенных пунктах кадастровая оценка чуть нижи. Например, в с.п. Горетовское (дер. Красновидово) — 348 тыс. рублей.

Автор: Людмила Чичерова