Эволюция элитной недвижимости или что покупают украинские бизнесмены
Хотя рынок элитной недвижимости живет по своим законам, в первой половине 2014 г. на нем, как и в других сегментах, наблюдалось некоторое оживление. К традиционным покупателям добавились новые инвесторы — бизнесмены, успевшие вывести капиталы из Украины. При этом интересовали их именно загородные усадьбы.
Привычка жить в доме
Собственно, в таких предпочтениях украинских бизнесменов нет ничего удивительного: в Киеве немало индивидуальных домов располагается в черте города. Жизнь в усадьбе, а не квартире — часть культуры, образа жизни.
Появление новой категории покупателей — повод посмотреть на рынок элитной загородной недвижимости «свежим взглядом». Тем более, что в последние годы здесь наблюдается некоторое затишье. О выводе новых проектов не объявляли уже 3–4 года.
Недавно DOMzaMKAD.ru опубликовал подробную статью о том, на какие подклассы делится недвижимость премиальных сегментов.
Данные классификации полезны девелоперам, задумывающим новые проекты. Но, увы, они мало помогают продавать то, что уже находится в собственности. Здесь, скорее, полезен обзор тенденций развития, который мы и предлагаем вашему вниманию.
Что такое элитка?
Начнем с цены. Агентство недвижимости Kalinka Realty относит к люксовому сегменты объекты от $4,5 млн. Но, например, Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Sesegar, считает, что образ жизни владельцев недвижимости стоимость $5 млн. и $10 млн существенно различается. Эти объекты сложно относить к одному классу. Не захотят они и географически соседствовать.
Расположение. Большинство экспертов относят к элитной недвижимости домовладения в 30-ти километровой зоне Рублево-Успенского, Новорижского, Сколковского, Ильинского и Минское шоссе. Однако, другие специалисты считают, что по-настоящему элитным может быть только Рублево-Успенское (Ильинское, Подушкинское) шоссе, причем, не дальше Барвихи! Дело даже не в транспортной доступности, а в эстетике окружающей местности. По-настоящему живописная дорога только на этом направлении!
Инфраструктура. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, констатирует, что в поселках элитного класса обычно есть свой бассейн, салон красоты, медицинский центр, гостевая парковка, супермаркет, банк. Ирина Жарова-Райт напоминает о необходимости не только локальной, но и глобальной инфраструктуры. На Рублевке есть офисы («Резиденция на Рублевке» в Усово) масштабные торгово-развлекательные пространства — «Дрим Хаус», Барвиха Luxury Village. Здесь даже сельские церкви находятся совсем в другом состоянии, нежели в соседних секторах Подмосковья. Именно за это окружение состоятельные люди и готовы отдавать деньги. Подобную инфраструктуру в ближайшее время нельзя повторить ни в каком другом месте.
Соседей не выбирают?
Есть еще один фактор, который с годами становится все более и более значимым, когда речь заходит об элитной недвижимости: однородность окружения. Важность данного фактора иллюстрирует пример закрытого поселка «Варварино» на Калужском шоссе. История его такова. В 2005 г. Финансист Павел Теплухин (на тот момент — глава «Тройки Диалог») после неуспешных поисков загородной резиденции приобрел 8 га земли. Живописный участок, с трех сторон омываемый рекой Пахрой. И начал строить там поселок «для своих». Сегодня территория поселка составляет 20 га, возведена третья очередь. Хотя в одном из интервью Павел Теплухин признался, что расширять территорию его побуждают не экономические выгоды девеломпента, а желание избежать неприятного соседства.
В тисках экономии
Как известно, в эконом-классе сегодня наблюдается увеличение спроса на небольшие и, соответственно, более дешевые объекты. Тенденция к уменьшению масштабов прослеживается сегодня и в элитном сегменте. Ирина Жарова-Райт приводит в пример проекты «Усово-девелопмент»: в первой и вот второй очереди участки доходили до 1 га, площади домов — до 2 тыс. кв. м. В третьей очереди участки сократились до 12–20 соток, площади домов — до 400 кв. м.
Однако, удешевлению есть свои приделы. По свидетельству Константина Ковалева, сегодня вполне типичный и популярный запрос — коттедж 300 кв. м на участке в 15–20 соток. Наиболее востребованный бюджет — до 1,5 млн. Строить такие поселки на Рублевке — нецелесообразно.
Собственно говоря, нежелание видеть соседей «попроще» является одним из сдерживающих факторов нового строительства на престижных направлениях.
При этом спрос на элитную загородную недвижимость не сократился, как не снижается и количество сделок. Наоборот, сейчас наблюдается активизация спроса (многие перекладывают деньги в недвижимость). Так что число сделок остается стабильным и даже растет, хотя новых проектов и не появляется. Просто, как свидетельствует Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, сделки теперь происходят на вторичном рынке. А еще продаются «точечные» объекты в рамках уже построенных поселков.
В качестве примера пользующегося стабильным спросом объекта Ирина Жарова-Райт приводит построенный в 90-е годы ДСК «Новь». Несмотря на несколько устаревшие внутренние планировочные решения, домовладения стабильно продаются на $ 10–15 млн. Секрет — архитектура классической стародачной усадьбы и «правильное» окружение.
Константин Ковалев добавляет, что покупатель сегодня более претенциозен по сравнению с докризисными временами — он предъявляет дополнительные требования к эффективности планировок, архитектурным решениям, а также высокому инфраструктурному обеспечению. Причина временной «заморозки» новых проекто, по мнению Ковалева, в том, что сегодня все хотят приобретать готовые дома (а не на участки с подрядом), причем, в жилых поселках. При этом у банков, сильно обжегшихся на этом сегменте до кризиса, так и не восстановилось доверие к этому рынку — проектное финансирование на загородные поселки сегодня большая редкость. Тем не менее, в этом году ожидается выход нескольких новых высокобюджетных проектов.
Автор: Алла Насонова, специально для DOMzaMKAD.ru